Ortaklığın giderilmesi davası, birden fazla kişinin ortak mülkiyetinde bulunan taşınır veya taşınmaz mallardaki ortaklık durumunu mahkeme kararıyla sona erdirerek, her bir ortağın kendi payını almasını sağlayan yasal bir yoldur.
Genellikle miras yoluyla intikal eden ev, arsa, dükkan veya tarlalarda; mirasçılar veya paydaşlar malın nasıl kullanılacağı, kimin alacağı ya da satılıp satılmayacağı konusunda anlaşamadıklarında bu dava en kesin çözüm yolu olarak karşımıza çıkar. Amacı, uyuşmazlığı tamamen bitirip mülkiyet bağını çözmektir.
Bu dava türünün hukuk sistemimizdeki en belirgin özelliği, kazananı ve kaybedeni olan klasik davalardan ayrılmasıdır. Dava sonucunda verilecek karar, davayı açan da dahil olmak üzere tüm ortaklar için aynı hukuki sonucu doğurur.
Ancak sürecin işleyişi oldukça teknik ve katı usul kurallarına tabidir. Ön şartların yerine getirilmemesi, dava dilekçesinin hatalı hazırlanması veya taraf teşkilinin eksik bırakılması, davanın yıllarca uzamasına veya usulden reddedilmesine neden olabilir.
Ortaklığın giderilmesi sürecinde, uyuşmazlığın idari ve yargısal ayaklarının eksiksiz yürütülmesi hem zaman hem de maddi kayıpların önüne geçer.
Yeni yasal düzenlemelerle gelen zorunlu arabuluculuk aşamasının yönetilmesinden, mahkemedeki bilirkişi raporlarına itirazlara ve en nihayetindeki icra/satış işlemlerine kadar tüm adımların hukuki bir stratejiyle atılması elzemdir.
Hakkınıza en hızlı ve kayıpsız şekilde kavuşabilmeniz için tüm bu süreçlerde SK Hukuk & Danışmanlık, güncel mevzuata ve emsal yargı kararlarına hakimiyetiyle güvenilir bir hukuki destek sağlamaktadır.
Dava Öncesi Zorunlu Arabuluculuk Süreci
Ortaklığın giderilmesi davalarında 1 Eylül 2023 tarihi itibarıyla çok önemli bir usul değişikliğine gidilmiştir.
Artık mahkemeye başvurmadan önce arabuluculuk sürecinin işletilmesi kanuni bir zorunluluktur. Yani paydaşlar arasında uyuşmazlık çıktığında, doğrudan adliyenin yolunu tutup dava açamazsınız.
Dava açmadan önce devletin yetkilendirdiği tarafsız bir arabulucu eşliğinde çözüm yollarının aranması şarttır. Bu aşama atlanarak doğrudan dava açılırsa, mahkeme davanızı esasa girmeden dava şartı yokluğu nedeniyle reddedecektir.
Arabulucuya Başvuru Nereye Yapılır?
Zorunlu arabuluculuk başvurusu, uyuşmazlık konusu taşınmazın bulunduğu yerdeki adliyelerde yer alan Arabuluculuk Bürolarına yapılır.
Eğer o ilçede veya adliyede özel bir büro yoksa, başvuru işlemleri Sulh Hukuk Mahkemesi Yazı İşleri Müdürlüğü üzerinden gerçekleştirilir. Başvuru işlemi ücretsizdir. Başvurunun ardından atanan arabulucu, tüm ortaklara ulaşarak onları bir toplantıya davet eder. Süreç sonunda anlaşma sağlanamazsa arabulucu bir anlaşamama son tutanağı düzenler.
Mahkemede dava açabilmeniz için bu tutanağın aslını veya arabulucu tarafından onaylanmış bir suretini dava dilekçenize eklemeniz zorunludur.
İzale-i Şuyu Davası Açma Adımları
Arabuluculuk aşamasında anlaşma sağlanamaması üzerine adli süreç başlar. Ortaklığın giderilmesi davasının açılması, dilekçenin mahkemeye sunulmasından karar aşamasına kadar dikkatle takip edilmesi gereken adımlardan oluşur.
Görevli ve Yetkili Mahkemenin Belirlenmesi
Ortaklığın giderilmesi davalarında görevli mahkeme kesin olarak Sulh Hukuk Mahkemeleridir. Davanın nerede açılacağı ise malın türüne göre değişir.
Uyuşmazlık konusu bir taşınmaz ise, dava kesinlikle taşınmazın bulunduğu yerdeki mahkemede açılmalıdır. Başka bir il veya ilçede dava açılamaz. Eğer dava birden fazla taşınmaz için açılıyorsa ve bu taşınmazlar farklı şehir veya ilçelerdeyse, taşınmazlardan herhangi birinin bulunduğu yerde dava açılması mümkündür.
Dava Dilekçesi ve Taraf Teşkili
Dava dilekçesi, ortaklığın nasıl giderilmesini istediğinizin açıkça belirtildiği ve arabuluculuk tutanağının eklendiği hukuki belgedir. Ancak bu davanın ve dilekçenin en kritik noktası taraf teşkilidir.
Dava dilekçesinde, tapuda veya mirasçılık belgesinde adı geçen tüm ortakların davalı olarak gösterilmesi zorunludur. Ortaklardan biri vefat etmişse, onun mirasçılarının tespit edilip davaya tek tek dahil edilmesi gerekir.
Tek bir ortağın bile davaya eklenmemesi, vefat eden kişinin mirasçılarının bulunamaması veya usulüne uygun tebligat almaması durumunda mahkeme karar veremez ve dava yıllarca uzar.
Dava Harçları
İzale-i şuyu davası açılırken mahkemeye maktu bir harç ödenir. Dava konusu malın değerinin milyonlarca lira olması, başlangıçta ödenecek bu harcı değiştirmez. Ancak, dava sonucunda malın açık artırma ile satılmasına karar verilirse, malın ihale bedeli üzerinden binde 11,38 oranında nispi harç kesilir.
Bu harç ve mahkeme masrafları davayı açan kişinin üzerine yıkılmaz; mal satıldıktan sonra elde edilen gelirden topluca kesilir ve kalan para paydaşlara hisseleri oranında dağıtılır.
Gider Avansının Yatırılması
Dava açılırken sabit harçların yanı sıra bir de gider avansı yatırılması zorunludur.
Bu avans; tüm ortaklara yurt içi veya yurt dışına gönderilecek tebligat masraflarını, mahkeme heyetinin taşınmaz başında yapacağı keşif giderlerini ve malın değer tespitini yapacak bilirkişi heyetinin ücretlerini kapsar.
Ortak sayısının fazla olması tebligat masraflarını artıracağı için yatırılacak avans tutarı da davadan davaya değişiklik gösterir. Davacı bu masrafı süreci başlatmak için başta cebinden karşılasa da, dava sonuçlandığında bu masraflar tüm ortakların payından kesilerek davacıya iade edilir.
Mahkemenin Ortaklığı Bitirme Yöntemleri
Ortaklığın giderilmesi davasında Sulh Hukuk Mahkemesi hakimi, uyuşmazlığı çözmek için kanunda belirtilen iki temel yöntemden birine karar verir: Taşınmazın aynen taksimi veya satış suretiyle bedelinin paylaştırılması.
Hangi yöntemin uygulanacağı tarafların taleplerine, malın niteliğine ve bilirkişi raporlarına göre belirlenir.
Taşınmazın Bölünmesi
Hukuki adıyla aynen taksim, ortak malın paydaşlar arasında fiziksel olarak bölünerek herkesin kendi müstakil tapusuna kavuşmasıdır.
Taraflardan biri bölünme talep ederse, hakim öncelikle bu ihtimali değerlendirmek zorundadır. Ancak her taşınmaz bölünemez. Bir arazinin veya arsanın bölünebilmesi için imar mevzuatına uygun olması, yüzölçümünün parçalara ayrılmaya elverişli olması ve bölündüğünde değerinde ciddi bir düşüş yaşanmaması gerekir.
Örneğin; tek bir apartman dairesinin veya küçük metrekareli bir dükkanın aynen taksimi fiziken mümkün olmadığı için bu talep mahkemece reddedilecektir.
Açık Artırma ile Satış Yolu
Taşınmazın aynen bölünmesi hukuken veya fiziken mümkün değilse yahut bölündüğünde malın değeri büyük oranda düşecekse, mahkeme taşınmazın açık artırma yoluyla satılmasına hükmeder.
Satış işlemi davayı gören mahkeme tarafından değil, kararın kesinleşmesinin ardından İcra Müdürlükleri veya Satış Memurlukları aracılığıyla yapılır.
Kural olarak açık artırma herkese açıktır ve en yüksek teklifi veren malı alır.
Ancak, istisnai bir durum olarak tüm ortaklar aralarında oybirliğiyle anlaşıp mahkemeye beyanda bulunurlarsa, mahkeme satışın sadece ortaklar arasında yapılmasına da karar verebilir.
Satış sonucunda elde edilen gelir, mahkeme ve icra masrafları düşüldükten sonra paydaşların tapudaki hisseleri oranında banka hesaplarına yatırılır.
Arsa Üzerindeki Ev ve Ağaçların Durumu
Ortaklığın giderilmesi davalarında en sık karşılaşılan sorunlardan biri "muhdesat" yani taşınmazın üzerindeki eklentilerdir. Ortak bir arsa veya tarla üzerinde sadece paydaşlardan birine ait olan bir ev, fabrika binası veya yetiştirilmiş meyve ağaçları bulunabilir.
Kural olarak, toprağın üzerindeki her şey toprağın sahibine aittir. Ancak o evi sadece kendisinin yaptığını veya ağaçları kendisinin diktiğini iddia eden ortak, satıştan elde edilecek paradan evin bedelini tek başına almak isteyecektir.
Diğer ortaklar bu durumu kabul ederse sorun çıkmaz; mal satılır ve evin değeri doğrudan o ortağa verilir. Fakat diğer ortaklar itiraz ederse, ev sahibi olan ortağın ayrıca bir muhdesatın aidiyetinin tespiti davası açması gerekir.
Davayı Durdurmanın veya İptal Etmenin Yolları
Açılmış bir izale-i şuyu davasını durdurmanın veya süreci bekletmenin kanunda yeri olan belirli yolları vardır. Öncelikle, yargılamanın herhangi bir aşamasında tüm ortaklar aralarında anlaştıklarını mahkemeye bildirerek davadan feragat edebilir ve süreci iptal edebilirler.
Bunun dışında davanın durmasını sağlayan hukuki yollar (bekletici mesele) şunlardır:
- Muhdesat Tespiti Davası: Yukarıda bahsedildiği gibi, arsa üzerindeki yapının kime ait olduğu konusunda uyuşmazlık çıkarsa ve bu konuda Asliye Hukuk Mahkemesi'nde tespit davası açılırsa, Sulh Hukuk Mahkemesi bu dava sonuçlanana kadar ortaklığın giderilmesi davasını durdurur.
- Tapu İptal ve Tescil Davası: Paydaşlardan biri veya üçüncü bir kişi, tapu kayıtlarının hatalı, sahte veya hileli olduğunu iddia ederek tapu iptal davası açarsa, mülkiyet durumu şüpheli hale geleceği için izale-i şuyu davası mecburen durdurulur ve sonucun kesinleşmesi beklenir.
Ortaklığın giderilmesi davası, paydaşlar arasında çıkmaza giren mülkiyet uyuşmazlıklarını mahkeme eliyle ve adil bir şekilde sonlandıran en kesin hukuki mekanizmadır. İster miras kalan bir tarla olsun, ister ortak yatırımla alınan bir ticari mülk; anlaşmazlık durumunda malın atıl kalmasını ve değer kaybetmesini önler.
Görünüşte herkesin hakkını aldığı standart bir süreç gibi dursa da; zorunlu arabuluculuk şartı, taraf teşkilinin eksiksiz sağlanması, bilirkişi raporlarına doğru itirazların yapılması ve satış aşamasındaki ihale usulleri son derece teknik ve hataya yer bırakmayan adımlardır.
Sürecin gereksiz yere uzamaması, tebligatların doğru yapılması ve özellikle satış aşamasında malın değerinin altında satılarak hak kaybı yaşanmaması için sürecin başından sonuna kadar alanında uzman bir avukatla takip edilmesi kritik bir zorunluluktur.
Ortaklığın giderilmesi davası ne kadar sürer?
Ortak sayısına, mirasçıların bulunabilirliğine ve bilirkişi aşamalarına bağlı olarak ilk derece mahkemesi süreci ortalama 1 ila 2 yıl sürer. Satış ve ihale işlemleri de dahil edildiğinde bu süre 3 yıla kadar uzayabilmektedir.
Hissedarlardan biri kendi payını başkasına satabilir mi?
Evet, paylı mülkiyette her hissedar kendi payını dava öncesinde veya sırasında üçüncü bir kişiye satabilir. Ancak bu durumda diğer hissedarların önalım hakkı devreye girer. Diğer hissedarlar, aynı bedeli ödeyerek payı alan üçüncü kişiden geri alabilirler.
Satış aşamasında hissedarlar açık artırmaya katılıp malı alabilir mi?
Evet. Ortaklığın giderilmesi kararından sonra yapılan açık artırmada hissedarlar da ihaleye girerek teklif verebilirler. Hatta hissedarlar, kendi hisseleri oranında ihale bedelinden muaf tutuldukları için nakit ödeme avantajına sahip olurlar.
Dava açmak için çoğunluğun onayı gerekir mi?
Hayır. Ortaklığın giderilmesi davasını açmak için herhangi bir çoğunluk aranmaz. Tapuda hissesi ne kadar küçük olursa olsun, hissedarlardan sadece birinin dava açması, sürecin başlaması ve malın tamamının satılması için yeterlidir.
.
.
v
.
-Tanıtım haber-